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2020年美国房产市场发展趋势预测

发布时间: 2019-12-17     所属栏目: 美国     点击次数: 1812 次    
标签 美国投资|美国房产

回顾和展望美国房产市场


【waigf.com讯】2008年经济危机后,美国的住房市场的房价逐渐回升,之后进入疯狂增长阶段,而在2018年增长逐渐放缓,到现在似乎稳定下来,由此我们终于有一个难得的平静时刻来思考未来一年美国住房市场的状况。


如果房屋市场继续保持目前的趋势,即价格慢速度的增长,那么速度越慢意味着市场变得越健康,速度越慢也意味着人们更有机会负担得起。



Zillow预计美国房产市场将比过去几年都要增长缓慢。不过千万不要误以为这会让美国房屋市场变成“买方市场”,因为消费者将继续吸收不多的房屋库存,并且一些市场仍将在美国大部分地区保持竞争力。


而且竞争可能会更加激烈,因为类似的负担得起的住房市场和可观的工作机会,拥有这些条件的城市并不多,这种城市可能是2020年的后起之秀。


以下是我们对未来将主导房地产市场的趋势的大胆预测。


美国将不会在2020年陷入衰退


直到今年夏天,接受Zillow调查的经济专家小组中还有一半表示,他们预计经济衰退将在2020年发生;另有三分之一表示,预计经济将在2021年萎缩。


持续的贸易动荡,某种地缘政治的可能性危机加剧和股市从历史高位回落都被认为是下一次经济下滑的最可能诱因。但是一年过去后,美国经济的仍然表现良好:


在夏季末放缓之后,消费者支出在10月份再次上升,并保持稳定。


良好的消费者支出是健康的消费者信心的标志,尽管最近有所下降,但仍保持在较高水平,并表明短期内将继续增长。


雇主继续以可观的速度增加工作岗位,失业率接近创纪录的低点,这有助于推动工资增长。


在大萧条之后的大部分复苏中,经济增长都保持了缓慢(最好)的增长。自2018年10月以来,每月的工资增长率一直保持在每年3%或以上。


投资者和商业领袖对他们做出有效的长期战略决策能力也表现出来相应的信心。不过请务必保持清醒的态度:贸易波动对经济构成的威胁是真实存在的,尤其是经济的制造业订单在2018年大部分时间的稳定之后,近来受到了沉重打击。黑天鹅事件仍需警惕。现在,在全球任何地方发生小规模冲突的可能性,比任何时候都要大,这是我们不能也不应该忽略的。


综合来看,当前的数据表明了经济仍在持续增长而不是在走向衰退。增长本身可能比我们在整个复苏中有时看到的强劲步伐要慢,但至少到明年,增长仍然会发生。


新建单户住宅面积将继续萎缩


在经历了长达七年的持续增长之后,到2015年,新建独户住宅的面积开始缩小。在经济和人口趋势共同的推动下,预计这种缩减趋势将在2020年持续下去。


今天的新单户住宅比30年前大了大约三分之一,从1988年的1,810到2018年的中位数为2,386平方英尺。


但是,2015年至2018年之间房屋面积确实逐渐减少了(尽管在'16至'17之间略有增加)。这些房屋的典型平方英尺从2,467跌至2,386,这是自1988年以来最大的跌幅。



Zillow猜测这种趋势将继续有几种原因:


1.如今,许多年轻的千禧一代购房者都倾向于更密集,更城市化的住宅。


2.年轻的购房者对前几十年建造的大型住房,负担能力有限。


3.较年长的房主表达了对更小,更少维护负担以及更容易使用的房屋(比如较少的楼梯)的渴望。根据《 2019年Zillow集团消费住房趋势报告》,2019年有56%的新建筑购房者为40岁或以上。


4.房屋建筑商受到理想地区可建设土地短缺的限制。此外还有,木材和钢材等在内的主要建筑材料的价格日益增长,以及技术熟练的建筑工人的工资也在增加。


所有这些都表明,新建房屋面积的缩减将继续。较小的房屋是高效且环保的;较小的房屋需要较少的维护花费;较小的房屋也更利于建筑商获利。


对于大型郊区住宅,还是会人有这种需求。但从网络上看,我们看到人们的态度正在转变,他们越来越倾向于房屋空间较小的生活方式。


房屋价值和租金增长将更慢


自去年12月创下8.3%的超高增长率以来,美国房屋价值中位数的年增长率正在逐渐减慢。2019年10月的同比增长率为4.7%(可提供数据的最新月)。


租金方面表现不同。自今年6月以来,租金同比增长虽然基本稳定,但在每个月都有小幅攀升。


总体来说,Zillow预计到2020年,美国房屋租金和房屋价值的增长将进一步放缓,以与工资增长和通货膨胀相一致的、可持续的速度稳定下来,从而达到买卖双方,租户和房东之间更平衡状态。


Zillow对100多位经济学家和专家进行了季度调查,2019年第四季度Zillow房价预期调查显示,美国房屋中位数价格预计到2020年底同比增长2.8%。


自1996年以来,Zillow房屋价值指数的年均增长速度为3.8%,因此增速确实有所放缓。


在租金方面,自6月以来,年租金升值幅度一直在上升,目前约为2.3%。Zillow预计近期租金增长的这种趋势将持续到2020年初,然后在春季开始后的某个时候逐渐消失。到明年年底,预计年租金增长速度将降至2%以下,比目前的水平低约半个百分点。



利率稳定,住房需求保持高位


抵押贷款利率将继续保持低位,住房需求将保持高位。


2019年美国房屋抵押贷款利率显著下降,预计2020年的大部分时间利率仍将保持在当前相对较低的水平。(房地美预测在2020年利率平均水平将保持在3.8%)



由于美中贸易冲突导致全球持续疲软以及通胀低于目标将继续控制汇率。除非这些指标有明显改善,否则美联储将没有理由恢复加息。


如果低抵押贷款率持续存在,这将使购房需求保持强劲,并继续推动美国可负担市场的房屋价格上涨。但是值得注意的是,低利率并不足以重新点燃美国价格较高市场的高增长率,特别是在西海岸和东北部。


在这些市场中,买家似乎已经达到了承受能力的上限,即使低利率也无法将许多房屋带入典型的首次购房者预算范围,因为低利率并不能帮助首次购房者克服高首付的障碍。


房屋销售量会增加


房屋销售将小幅缓慢增长


在2010年1月房屋销售触底反弹之后,美国的年度房屋总销售量直到2014年底才稳定突破500万。到2016年底,越来越多的首次购房者推动了全国房屋销售额反弹到约550万。


但是到了2018年春季,情况又开始转变:季节性的年销售在2018年12月回落至500万,抵押贷款利率上升以及购房者难以存够首付是主要的原因。 


随着销售的回落,可用房屋库存开始增加,原本快速的房屋价格增长开始放缓。


但是2019年又发生变化。房屋价值增速继续放缓,但抵押贷款利率回落,房屋销售反弹,库存迅速减少。


展望2020年,Zillow认为美国房屋销售将继续增长,但速度缓慢。


尽管新房只占总销量的一小部分,但2019年其销量大幅增长,这帮助提高了建筑商的信心,增加了新建住宅许可证的申请。(但是今天的建设步伐仍然落后于历史标准,2019年住房开工总数增加了1.6%。多户住房开工下降了四分之一以上,新的单户住宅建设稳步增长。)


如果建筑商在2020年兑现其建造更小,更实惠的房屋的承诺,那么新建筑将会提高首次购房者的负担能力,从而助推新房销售。


美国房屋库存很紧张。但是,当我们这么说时,我们实际上是在谈论相对于买家需求而言,可以购买的房屋数量。因此,真正重要的是房屋流入市场的情况和房屋销售的周转率或速度,这些在一定程度上限制了房屋销售数量,所以房屋销售增长的速度并不会太快。


综上,总结Zillow对2020年美国房产市场趋势的预测有:


目前美国的经济表现仍然良好,不过人们还是要对黑天鹅事件保持警惕;


2020年美国房价将继续保持增长,但是增长速度放缓。租金增长速度将在明年年底降至2%,现在是2.3%;


房价缓慢增长和较低的抵押贷款利率将会使住房需求继续保持强劲;


低利率对高价位市场价格的增长推力有限,尤其是西海岸和东北部。


美国新建住宅面积会继续缩小。更多的人们也倾向于选择较小的房屋。


房屋需求增加助推房屋销售,但是由于房屋库存有限,房屋销售会以缓慢的速度增加


注:以上内容来自Zillow


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